In 1989 gaat een kindermodezaak een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte aan. In de huurovereenkomst staat onder artikel 4.2 “De huurprijs bedraagt op jaarbasis f 20.475,-- (…) De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomst artikel 4 van de algemene bepalingen”. Artikel 4 van de algemene bepaling bepaalt dat deze verhoging plaatsvindt op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie.
De verhuurder bericht in 1993 eenmaal dat de huur verhoogd zal worden zoals overeengekomen.
In 2009 bericht de verhuurder dat zij erachter is gekomen dat de overeengekomen indexatie van de huurprijs nimmer is doorgevoerd en zij vordert een bedrag van € 18.627,87,-, te weten het verschil tussen de betaalde huur en de ingeval van het wel juist doorvoeren van de indexatie verschuldigde huur over de laatste vijf jaar, rekening houdend met de verjaringstermijn ex artikel 3:308 BW (vijf jaar voor huurschulden). Eveneens deelt verhuurder de huurder mee dat de huurprijs alsnog wordt aangepast alsof al die jaren steeds was geïndexeerd.
In eerste aanleg oordeelt de kantonrechter te Haarlem (LJN: BT2180) dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder alsnog wordt geconfronteerd met deze huurverhogingen. De huurder mocht er gerechtvaardigd vanuit gaan dat de verhuurder geen aanspraak zou maken op de indexering, en de huurder is de mogelijkheid ontnomen in de bedrijfsvoering op de hogere huurprijs te anticiperen. De kantonrechter is verder van oordeel dat het de verhuurder wel is toegestaan de huurprijs nu zo te verhogen alsof de indexering wel jaarlijks had plaatsgevonden, nu de huurder daar in zijn bedrijfsvoering wel rekening mee kan houden.
De verhuurder laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep. Het gerechtshof Amsterdam komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het hof constateert dat de huurverhoging ongeclausuleerd is opgenomen en dat de huurder de bepaling heeft aanvaard. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is dan niet nodig. Elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de geldende huurprijs.
Het hof overweegt verder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat verhuurder deze huurprijs alsnog in rekening brengt. De huurder draagt een eigen verantwoordelijkheid er voor zorg te dragen dat de huurprijs die betaald wordt overeenstemt met hetgeen is overeengekomen. Het enkele feit dat de verhuurder geen opmerkingen maakt over de te weinig betaalde huur maakt niet dat de verhuurder daarmee afstand heeft gedaan van haar rechten deze alsnog op te vorderen. Dat huurder niet in de bedrijfsvoering heeft kunnen anticiperen op de huurverhogingen acht het hof haar eigen verantwoordelijkheid en daarbij wordt de huurder door de in artikel 3:308 BW voldoende beschermd tegen vorderingen uit het verleden. Het hof acht overigens ook onvoldoende onderbouwd dat de bedrijfsvoering in gevaar komt.
Een enkel stilzitten van de verhuurder leidt dus niet tot verlies van aanspraken. De te weinig betaalde huur kan tot vijf jaar terug alsnog worden opgevorderd. De mogelijkheid dat de huurder daardoor in financiële problemen komt voor rekening van de huurder, die een eigen verantwoordelijkheid heeft.
Catch Legal, Tjerk Feenstra, 23 juli 2012
Meer weten over deze zaak of over ons kantoor? Neem gerust contact op.