Bouwen en ontwikkelen

Waarom zijn bedrijven niet toegestaan in mijn woonwijk, maar een nieuwe woontoren wel? En hoe zit het met het geplande kantoorgebouw? De invloed van ruimtelijke ordening is groot en meteen zichtbaar.
  • De omgevingsrechtspecialist van Nederland
  • Volledige advisering bij uw project
  • Wij werken snel en effectief
Lees meer over Bouwen en ontwikkelen
Lukas Steevensz

mr. Lukas Steevensz

Jurist

Juridisch advies over ruimtelijke ordening.

Ruimtelijke ordening

“Waarom zijn bedrijven niet toegestaan in mijn woonwijk, maar een nieuwe woontoren wel? En hoe zit het met het geplande kantoorgebouw? De invloed van ruimtelijke ordening is groot en meteen zichtbaar.” – Lukas
Dit rechtsgebied heeft betrekking op het ordenen van de beschikbare ruimte om ons heen. De regels volgen onder meer uit de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening. De gemeente stelt een bestemmingsplan vast waarin is opgenomen welke bestemming(en) de gronden van een gemeente toegekend krijgen, zoals ‘Wonen’, ‘Horeca’ of ‘Tuin’. Aan elke bestemming zijn regels verbonden, zoals bouwvoorschriften en regels ten aanzien van het gebruik.

Het is voor een ontwikkelaar of een ieder met een kleinschalig bouwproject belangrijk om de regels ter plaatse inzichtelijk te hebben voordat investeringen worden gedaan. Dat een goed begin het halve werk is, gaat bij bouwen en ontwikkelen dubbel en dwars op. Daarnaast moeten doorgaans één of meerdere vergunningen worden aangevraagd. Dit moet op de juiste wijze, want die vergunningen geven de toestemming om het project te realiseren. Dat betekent overigens niet dat altijd een vergunning nodig is. In sommige gevallen is een project vergunningvrij.

Onze juristen staan geregeld zij aan zij met projectontwikkelaars en initiatiefnemers van kleinschalige bouwprojecten. Van hoogbouw tot tuinhuisjes en van opritten tot grote infrastructurele projecten: dit is waar we goed in zijn. Wij schatten de kansen van uw project in en zijn daar eerlijk over. U heeft genoeg aan uw hoofd, laten we niet om elkaar heen draaien, maar doorpakken. Wij steken onze handen voor u uit de mouwen.
Kom in contact

Artikelen over Bouwen en ontwikkelen

Meer informatie

Een bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. In de regels van een bestemmingsplan is opgenomen welke bestemming(en) gelden voor de gronden of gebieden van een gemeente. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad elke tien jaar een bestemmingsplan vaststelt voor het grondgebied van de gemeente.

Het bestemmingsplan verdeelt verschillende bestemmingen over het grondgebied. Aan elke bestemming zijn vervolgens regels verbonden, zoals bouwvoorschriften en regels ten aanzien van het toegestane gebruik. Naast bouw- en gebruiksregels kan een bestemmingsplan ook regels bevatten over bijvoorbeeld slopen en het uitvoeren van werkzaamheden. Op de verbeelding staat aangegeven voor welke gronden welke bestemmingen en regels gelden. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt verantwoording afgelegd over de gemaakte keuzes. Het is verstandig om vooraf te controleren wat u wel en niet mag op grond van de regels van het bestemmingsplan.

De gemeenteraad kan ook vaker dan elke tien jaar een nieuw bestemmingsplan vaststellen, bijvoorbeeld indien er op een bepaald perceel een nieuwe ontwikkeling plaatsvindt die niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan past. Dit wordt ook wel een postzegelplan genoemd.

Het Rijk en de provincies oefenen invloed uit op de inhoud van bestemmingsplannen door het vaststellen van regelgeving en beleid (bijvoorbeeld de Rijksstructuurvisie en de provinciale verordening). De hogere overheden stellen regels en wetten op waaraan een bestemmingsplan moet voldoen en beschrijven welke ontwikkelingen zij onwenselijk vinden of juist willen stimuleren.
Bent u van plan iets te veranderen aan uw omgeving? Het is mogelijk dat u daarvoor een vergunning nodig heeft. Denk bijvoorbeeld aan het bouwen van een tuinhuis, het omzetten van kantoorruimte naar woonruimte of het kappen van bomen. Het bestemmingsplan geeft de regels weer. Door middel van een omgevingsvergunning kunnen die regels nader worden ingevuld of kan daarvan worden afgeweken. Zo realiseert een omgevingsvergunning voor bouwen de bestemming die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan: De bestemming ‘Wonen’ wordt gerealiseerd door het bouwen van een huis en ‘Kantoor’ door het bouwen van een kantoorgebouw. Ook is het mogelijk om met een omgevingsvergunning het gebruik van een bestaand gebouw te wijzigen, zoals het wijzigen van een winkel naar een woonhuis. Een aanvraag om omgevingsvergunning ten behoeve van een bouwplan wordt getoetst aan de betreffende bestemmingsplanregels (bouw- en gebruiksregels). Indien een bouwplan voldoet aan de voorschriften neergelegd in het bestemmingsplan dan moet de gemeente de omgevingsvergunning verlenen. Voldoet de aanvraag niet aan de regels van het bestemmingsplan, dan weigert de gemeente de aanvraag. Middels een omgevingsvergunning kan ook worden afgeweken van de voorschriften in het bestemmingsplan. De mogelijkheid tot afwijken wordt geboden in het bestemmingsplan of in het Besluit omgevingsrecht. De aanvraag dient dan onder meer te passen binnen het beleid van de gemeente, de provincie en het Rijk én aan de voorwaarden opgenomen in het bestemmingsplan of het Besluit omgevingsrecht. Bent u het niet eens met de beslissing op uw aanvraag om een omgevingsvergunning, dan kunt u hiertegen bezwaar maken bij de instantie die het besluit heeft genomen. Lees meer over procederen.
Wilt u een stuk gemeentegrond aan- of verkopen? Dan krijgt u te maken met de Grondexploitatiewet (Grex-wet). De Grex-wet regelt onder meer de aan- en verkoop van gemeentegrond tussen een overheidsorganisatie en een private partij. Het betreft een bijzondere situatie, omdat de gemeente als privaat handelende partij optreedt, maar evengoed is gebonden aan de voor haar als bestuursorgaan geldende beginselen van behoorlijk bestuur.

Een grondexploitatie betreft een begroting waarin de kosten en de opbrengsten van de grond zijn opgenomen. De begroting wordt weergegeven in een exploitatieovereenkomst of -plan. Het is mogelijk om het uitgangspunt van een goede samenwerking te harden in een samenwerkingsovereenkomst. Dit wordt ook wel een publiek-private samenwerking (PPS) genoemd.
Om ruimtelijke procedures efficiënter te laten verlopen en ontwikkelingen sneller te realiseren, is de Crisis- en herstelwet in het leven geroepen. In eerste instantie was beoogd om deze wet tijdelijk in werking te laten treden om zodoende de economische crisis te bestrijden, maar op 21 oktober 2014 is de wet permanent geworden. Een aantal (tijdelijke) maatregelen uit de Crisis- en herstelwet zijn verwerkt in onder meer de Algemene wet bestuursrecht en andere, uiteenlopende omgevingswetgeving. Het permanent maken van de Crisis- en herstelwet betekent minder administratieve lasten en flexibelere besluitvorming. De achterliggende gedachte van de Crisis- en herstelwet is de “economische structuurversterking.”

De Crisis- en herstelwet is met name van toepassing op infrastructurele projecten, grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. Indien een project is aangewezen in de Crisis- en herstelwet, dan zijn de bepalingen uit deze wet van toepassing op de ontwikkeling. De wet gaat stroperige en complexe procedures uit de weg.
Bijzondere aandacht verdient het sleutelen aan een (Rijks- of gemeentelijk) monument. Gebouwen met zo’n cultuurhistorische waarde zijn namelijk wettelijk beschermd. Dat houdt bijvoorbeeld in dat er een omgevingsvergunning voor de verbouwing van een monument nodig is. In het kader van die vergunningaanvraag wordt getoetst in hoeverre de cultuurhistorische waarden door het plan worden aangetast en wordt een belangenafweging gemaakt. Het is van belang een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een monument nauwkeurig te motiveren, zodat de kans op het verkrijgen van de vergunning wordt vergroot. Wij helpen u daar graag bij. Als de monumentale waarden betekenen dat het plan op punten zal moeten worden gewijzigd, adviseren wij u daar graag op tijd over zodat het gesprek met de gemeente vlekkeloos verloopt.
Catch Legal