Het zou makkelijker moeten worden om een stuk aan je huis te bouwen, de achtertuin te voorzien van een zwembad of een speeltoestel voor de kinderen te plaatsen. Hierbij moet het niet uitmaken in welke gemeente je woont en de administratieve lasten voor deze (in de oorsprong) minder omvangrijke bouwplannen moeten worden beperkt tot een minimum. De oplossing hiervoor is gevonden in een opsomming van bouwwerken die vergunningvrij kunnen worden gebouwd. Dit heeft eind 2014 geresulteerd in -kort gezegd- twee artikelen in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Maar heeft de regeling voor vergunningvrij bouwen geleid tot versimpeling? Ik woonde vrijdag 1 juni 2018 een cursus bij, waarbij een aantal begrippen van het vergunningvrij bouwen nog eens aan de aanwezige juristen werd uitgelegd.
Achtergrond
Bij algemene maatregel van bestuur zijn bepaalde bouwwerken aangewezen die kunnen worden gebouwd zonder omgevingsvergunning voor de activiteit handelen in strijd met het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (artikel 2 van de Bijlage). Ook is een aantal bouwwerken aangewezen die zonder omgevingsvergunning voor bouwen gebouwd mogen worden. Indien het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan, moet hiervoor nog wel een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Hoe eenvoudig dit ook klinkt, in de praktijk levert een aantal definitiebepalingen van de vergunningvrije bouwwerken de nodige discussie op.
Hoofdgebouw en achtererfgebied
Het wordt al lastig voordat wordt toegekomen aan de bouwwerken die vergunningvrij mogen worden gerealiseerd. Bouwwerken in, kort gezegd, je tuin die zijn genoemd in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) zijn slechts dan vergunningvrij indien deze in het achtererfgebied worden gebouwd. Het bepalen van het achtererfgebied gaat niet altijd zonder slag of stoot. In artikel 1, eerste lid, van Bijlage II bij het Bor wordt achtererfgebied gedefinieerd als “erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.” Het zal niet verbazen dat het in de praktijk al snel mis gaat bij de toepassing hiervan. Niet in het minst, omdat het ook nog geen gesneden koek is welk gebouw nu daadwerkelijk het hoofdgebouw is. Het hoofdgebouw is -eveneens te vinden in artikel 1, eerste lid- het “gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouw op een perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.” Met andere woorden: op een perceel met bestemming ‘Wonen’ zal de woning het hoofdgebouw zijn en op een perceel met de bestemming ‘Bedrijf’ zal dat het bedrijfsgebouw zijn. Op gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ zal niet de bedrijfswoning, maar het (agrarisch) bedrijfsgebouw het hoofdgebouw zijn. Op het moment dat in laatstgenoemde situatie een garage ten behoeve van de bedrijfswoning wordt gebouwd, is geen sprake van een bijbehorend bouwwerk (functioneel verbonden met het hoofdgebouw) in het achtererf gebied en derhalve is het bouwwerk niet vergunningvrij. Let op: bij de bepaling van het hoofdgebouw moet het altijd gaan om een legaal gebouwd gebouw, ter verwezenlijking van de bestemming. Als er meerdere gebouwen zijn ter verwezenlijking van de bestemming -bijvoorbeeld bij schoolcampussen, defensiegebouwen en zorginstellingen- dan bepaalt artikel 6 van de Bijlage dat het gebouw waarvan de voorkant het dichtst is gelegen bij openbaar gebied, moet worden aangemerkt als het “maatgevende” hoofdgebouw. Hierover is weinig jurisprudentie, waaruit zou kunnen worden opgemaakt dat dit een weinig besproken bepaling is.
Terug naar het achtererfgebied. Gemeten wordt vanaf één meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw. De denkbeeldige lijn wordt doorgetrokken tot de zijkant van de perceelgrenzen, mits de perceelsgrenzen niet raken aan een openbaar toegankelijk gebied, zoals een openbare weg, een plein, een park of openbaar vaarwater. Als dit wel het geval is, zal de denkbeeldige lijn afbuigen, evenwijdig aan het openbaar toegankelijk gebied. Maar let op: de lijn mag het hoofdgebouw én het erf recht achter het hoofdgebouw niet doorkruisen. Dan wordt de lijn namelijk met een denkbeeldig elastiekje recht getrokken. Het doel hiervan is dat op deze manier wordt bereikt dat het erf dat is gelegen achter het hoofdgebouw altijd volledig tot het achtererfgebied behoort. Dit heeft tot gevolg dat de denkbeeldige lijn langs de zijgevel van het hoofdgebouw loopt en dus niet evenwijdig is aan de begrenzing van het openbaar toegankelijk gebied.
In de recht-toe-recht-aan situaties kan zonder al te veel problemen worden bepaald welk gebied van het perceel tot het achtererf behoort (zie afbeelding 1). Bij de woning in het midden is de klassieke situatie te zien. Bij het rechter woningblok is het achtererfgebied van de meest rechter woning kleiner dan het achtererfgebied van de linker woning van dit blok, omdat het perceel grenst aan openbaar toegankelijk gebied. De lijn die het achtererfgebied begrenst, wordt daarom “afgebogen” langs de zijgevel van de woning, evenwijdig aan de openbare weg.
Lastiger wordt het op het moment het een hoekwoning betreft of een huis aan een afbuigende weg (zie afbeelding 2). In een dergelijke situatie is het bepalen van het achtererfgebied niet altijd even makkelijk. Op deze afbeelding, is -evenals op afbeelding 1- het achtererfgebied lichtgroen aangeduid. Dit maakt dat het niet altijd evident is waar op het perceel vergunningvrij mag worden gebouwd.
Afbeelding 1 Afbeelding 2
Bron (1): http://watmagikbouwen.nl/informatie/vergunningsvrijbouwen/ .
Bron (2): http://www.vergunningsvrijbouwen.com/algemeen/achtererfgebied-bepalen/achtererfgebied-bepalen-2014/ .
Bijbehorend bouwwerk
De artikelen 2, derde lid, en 3, eerste lid, van Bijlage II bij het Bor maken het mogelijk om -onder voorwaarden- een bijbehorend bouwwerk te bouwen in het achtererfgebied. Een begripsbepaling is wederom opgenomen in het eerste lid van artikel 1, welke luidt: “uitbreiding van het hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar als dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerken, met een dak.” Wanneer is iets een uitbreiding van een hoofdgebouw en wanneer is sprake van functionele verbondenheid met het hoofdgebouw? Jurisprudentie leert ons dat in deze definitie moet worden gelezen dat het bijbehorend bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het hoofdgebouw. Een bijbehorend bouwwerk hoeft niet planologisch ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, maar het bouwwerk moet passen binnen de functie van het hoofdgebouw.
Beperkingen
Als sprake is van een vergunningvrij bouwwerk zoals bedoeld in een van beide artikelen en het juiste achtererfgebied is bepaald, kan nog steeds niet direct worden gestart met bouwen. Weliswaar kan geconcludeerd worden dat het bouwwerk op die plek vergunningvrij kan worden opgericht, maar dit betekent niet dat deze bouwwerken ook regelvrij zijn. Bouwwerken moeten voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 en, voor zover van toepassing, aan de eisen van welstand. De verantwoordelijkheid ligt bij de bouwer zelf. Normaliter wordt bij de aanvraag om een omgevingsvergunning vooraf getoetst door het bevoegd gezag of aan deze eisen wordt voldaan. Als wordt gebouwd zonder zekerheid of het bouwwerk wel voldoet aan de overige regelgeving, kan je bij een handhavingscontrole tegen de lamp lopen. Als op dat moment aan het licht komt dat -hoewel vergunningvrij- niet gebouwd had mogen worden omdat het bouwwerk in strijd is met de eisen van welstand, dan zal het bouwwerken alsnog gedwongen moeten worden afgebroken. Hierin zit dus een risico waar niet te lichtzinnig over moet worden gedacht.
Bovendien is het niet toegestaan om het gehele achtererfgebied vol te bouwen. In beginsel is een bebouwingspercentage van 50 toegestaan. Naar mate het achtererfgebied in oppervlakte toeneemt, mag verhoudingsgewijs minder worden bebouwd. Hierbij moet niet uit het oog worden verloren dat een rechtsvoorganger van het hoofdgebouw mogelijk al een deel van de vergunningvrije vierkante meters heeft verbruikt. Tot slot wordt in artikel 5 nog een aantal beperkingen gesteld aan de toepassing van artikelen 2 en 3.
Het doel voorbij?
Vergunningvrij bouwen moet de regeldruk verminderen en het makkelijker maken om relatief kleine bouwwerken mogelijk te maken zonder voorafgaande toestemming van de gemeente. De praktijk heeft geleerd dat de definitiebepalingen niet altijd even voor zich spreken. Moet daarom tot de conclusie worden gekomen dat de regeling voor vergunningvrij bouwen is mislukt? Het is in elk geval niet zo eenvoudig als aanvankelijk de bedoeling was. Er wordt wel veel werk weggenomen bij gemeenten, wat de doorlooptijd van vergunningplichtige aanvragen ten goede komt. Hoewel de gemeente op deze manier minder zicht heeft op wat er in de achtertuinen van hun inwoners gebeurt, behoudt zij altijd het recht om handhavend op te treden zodra een overtreding wordt geconstrateerd of wanneer omwonenden een handhavingsverzoek indienen. De keerzijde van het vergunningvrij bouwen is dat de eerstelijnscontrole door het bevoegd gezag wegvalt. Hier ligt ook nog een ander gevaar op de loer: wanneer een bouwwerk niet voldoet aan bijvoorbeeld de eisen van de brandveiligheid zoals deze zijn opgenomen in het Bouwbesluit 2012, lopen de gebruikers van het bouwwerk mogelijk gevaar. Zolang het bouwwerk onder de radar blijft, zal de gemeente niet overgaan tot een controle en -indien noodzakelijk- handhaving, waardoor een toets aan de veiligheidsregels van het Bouwbesluit 2012 uitblijft. Gemeenten zullen in zekere mate toch verantwoordelijk blijven voor de veiligheid van deze bouwwerken, immers: zij hadden handhavend kunnen -of zelfs moeten- optreden.
De initiatiefnemer van het bouwplan doet er in elk geval goed aan de vergunningscheck van Omgevingsloket online te raadplegen. Deze tool kan hulp bieden bij de vraag of het bouwplan vergunningplichtig is. Ook kan de initiatiefnemer de risico’s van een onjuiste interpretatie van het stelsel van vergunningvrij bouwen terugdringen door contact op te nemen met de gemeente om het plan voor te leggen. Heeft u plannen om te gaan (ver)bouwen op, aan of bij uw woning of bedrijf? Wees u zich dan niet alleen bewust van de mogelijkheid van vergunningvrij bouwen, maar ook van de bijbehorende risico’s.
Heeft u vragen over vergunningvrij bouwen? Neem dan gerust contact op met een van onze juristen.
