Duurzaam bouwen als verplichting in een contract?

Duurzaam bouwen is in veel gemeenten een onderwerp dat steeds hoger op de agenda staat. De gemeente heeft verschillende manieren om duurzame maatregelen te verplichten. Zo kan de gemeenteraad duurzaamheidseisen voor nieuwbouw verplichten in een bestemmingsplan. Maar niet elke verplichting is toegestaan. In de uitspraak van 9 december 2020 heeft de rechtbank Noord-Nederland geoordeeld dat een gemeente niet contractueel (dus langs de privaatrechtelijke weg) verplichtingen kan stellen over duurzame bouwtechnische voorschriften (ECLI:N:RBNNE:2020:4348). In deze blog wordt nader toegelicht waarom bouwtechnische voorschriften niet contractueel verplicht kunnen worden gesteld.

Wat was de situatie?

Gemeenten zijn druk bezig met opstellen en uitbreiden van hun duurzaamheidsbeleid. De gemeenteraad Tytsjerksteradiel heeft in haar duurzaamheidsbeleid opgenomen dat bouwkavels die de gemeente uitgeeft voor particuliere woningbouw, verplicht voorzien moeten worden van een regenwatersysteem. Een regenwatersysteem is een systeem dat water opvangt en opslaat in een watertank die het water na filtering transporteert naar een toilet of buitenkraan. De kosten van dit regenwatersysteem worden in rekening gebracht bij de eigenaar van de woning. Dit beleid is opgenomen in de Algemene voorwaarden van de koopovereenkomst. Twee kopers vinden dat deze contractuele bepaling in strijd is met artikel 122 van de Woningwet.

Artikel 122 van de Woningwet

Op grond van artikel 122 van de Woningwet mag de gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijke recht, bijvoorbeeld het aangaan van een contract, verrichten ten aanzien van onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit 2012 (hierna: Bouwbesluit) is voorzien. Dit artikel uit de Woningwet voorkomt dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg eigen bouwregels hanteren die al in rijksregels zijn opgenomen. Het Bouwbesluit is de plek waar technische bouwvoorschriften staan geüniformeerd en gecentraliseerd om de rechtsgelijkheid, rechtsbescherming en rechtszekerheid te waarborgen.

De regels uit het Bouwbesluit zijn uitputtend. De gemeente kan niet op een ander manier zelf aanvullende bouwtechnische voorschriften vaststellen. De gemeente is wel vrij om in overleg meer af te spreken dan dat is opgenomen in het Bouwbesluit. Dat moet dan wel gebeuren op basis van vrijwilligheid.  

Standpunten

Twee kopers zijn het niet eens met deze contractuele verplichting en spannen een zaak aan bij de rechter. De kopers vinden namelijk dat de gemeente in strijd handelt met artikel 122 van de Woningwet. De verplichting om een regenwatersysteem aan te brengen is een duurzaamheidsmaatregel en dit is een onderwerp dat al in het Bouwbesluit is geregeld. Volgens de kopers mag de gemeente in dat geval geen (extra) duurzaamheidseisen stellen in een contract.

De gemeente is het niet eens met de beredenering van de kopers en geeft aan dat ze inderdaad geen nadere bouwtechnische voorschriften mag stellen als een onderwerp al (uitputtend) is geregeld in het Bouwbesluit. Duurzaamheid is volgens de gemeente echter geen onderwerp dat in het Bouwbesluit is geregeld. Zelfs áls duurzaamheid in het Bouwbesluit is geregeld, is de gemeente van mening dat ze het regenwatersysteem in het contract mag opnemen omdat niet van belang van wat er in het Bouwbesluit mag worden geregeld, maar wat in het Bouwbesluit is geregeld. Omdat het Bouwbesluit geen regels kent over een regenwatersysteem staat het de gemeente vrij om hier zelf iets over te regelen. Daarnaast gaat het naar mening van de gemeente in dit geval niet om een bouwtechnisch voorschrift. De gemeente is dus van mening dat zij het regenwatersysteem contractueel mag verplichten.

Waarom mag duurzaam bouwen niet contractueel worden vastgelegd?

De rechtbank geeft de kopers gelijk en is dus van mening dat de gemeente niet contractueel mag vastleggen dat kopers een regenwatersysteem moeten afnemen en moeten aansluiten. Deze uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad. De rechtbank komt tot dit oordeel omdat het opleggen van een regenwatersysteem ziet op een onderwerp (namelijk milieu) dat artikel 5.8 en 5.9 van het Bouwbesluit al regelt. Dit zijn algemene aansturingsartikelen die bouwvoorschriften over duurzaamheid stellen. Daarnaast geeft de rechtbank aan dat het Bouwbesluit moet worden gezien als een uitputtende regeling.

In artikel 2, vijfde lid, van de Woningwet kunnen in het Bouwbesluit alleen bouwtechnische voorschriften worden opgenomen vanuit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. De rechtbank overweegt dat het woord milieu hierbij breed moet worden opgevat. Voorschriften over duurzaam bouwen vallen volgens de rechtbank onder ‘milieu’. Dit wordt onder andere afgeleid uit artikel 7a van de Woningwet.

De rechtbank is van oordeel dat het verplichten van een regenwatersysteem een voorschrift is dat valt onder het onderwerp milieu. Omdat het Bouwbesluit een uitputtende regeling is, mag een gemeente niet op een andere manier verdergaande eisen stellen. Ondanks dat het onderwerp milieu in het Bouwbesluit weinig invulling krijgt, kunnen extra maatregelen niet worden opgenomen in een contract. De gemeente handelt met het verplichten van een regenwatersysteem in een contract, in strijd met artikel 122 van de Woningwet. De overeenkomst van de gemeente is nietig. Tegen deze uitspraak kan nog hoger beroep worden ingesteld.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt dat de gemeente op grond van artikel 122 van de Woningwet in een contract geen nadere bouwvoorschriften mag eisen. De bouwvoorschriften die zijn opgenomen in het Bouwbesluit zijn bindend. In het Bouwbesluit kunnen voorschriften worden opgenomen vanuit verschillende oogpunten waaronder milieu. Het onderwerp milieu moet niet te beperkt worden uitgelegd, duurzaamheidsvoorschriften vallen volgens de rechtbank ook onder milieu. Dit betekent dat de gemeente de verplichting van een regenwatersysteem, zijnde een regel die gesteld is vanuit het oogpunt van het milieu, niet mag opnemen in een contract.

Gemeenten hebben steeds vaker een uitgebreid duurzaamheidsbeleid. Bouwtechnische voorschriften kunnen veel bijdragen aan het duurzamer maken van een gemeente. Zolang de beoogde duurzaamheidsmaatregelen niet in het Bouwbesluit zijn opgenomen, is het voor gemeenten lastig om bij de realisatie van nieuwbouw bouwtechnische voorschriften te verplichten. Wat de gemeente wel kan doen is op basis van vrijwilligheid afspraken maken om zoveel mogelijk ambities uit het duurzaamheidsbeleid te (laten) realiseren.

Catch Legal, Puc Ligtenberg

Mocht u nog vragen hebben over duurzaam bouwen, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen.

Interessant artikel?

Share on facebook
Deel op facebook
Share on twitter
Deel op Twitter
Share on linkedin
Deel op Linkdin
Share on email
Deel via mail

Gerelateerde berichten

Tappen zonder vergunning

Er zijn van die momenten waarop een alcoholische versnapering een heuse toevoeging kan zijn. Bij het 10-jarig bestaan van uw lunchroom hoort natuurlijk champagne! En

Lees meer...
Catch Legal